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地价持续上涨风险累积

发布日期:2022-06-21 19:12   来源:未知   阅读:

  国土部数据显示,二季度百城地价已升至2008年以来的最高水平,地方土地出让金也已达1.7万亿,创历史新高。据本报记者了解,今年4月以来,15家典型房企拿地平均成本持续上行,6月平均地价高达3939元/平方米,据7月1日~22日的数据,本月拿地成本已接近6000元/平方米,企业拿地成本大幅攀升。

  国土部数据显示,二季度百城地价已升至2008年以来的最高水平,地方土地出让金也已达1.7万亿,创历史新高。

  土地市场火爆是结构性的。房地产企业重回一线城市趋势明显,“一二线和三四线城市土地市场呈严重分化态势。前者严重供不应求,后者相对平淡。”世联地产首席分析师吴志辉对本报记者表示。

  土地市场的风险已在累积。中原地产研究中心总监张大伟认为,当前土地市场已偏离正常发展轨道,影响房地产市场的平衡与稳定。如果地价继续大幅上涨,或将引发新的调控。

  国土部数据显示,第二季度百城住宅用地楼面均价为1863元/平方米,达到2008年以来同期最高水平,同比涨幅为27.6%,同时,第二季度百城住宅用地平均溢价率也大幅上行,平均溢价率为21.9%,其中,北京楼面均价、溢价率均为十大城市最高,分别为11371元/平方米和48.6%。

  上半年地方政府推地积极。国土部数据显示,上半年,全国国有建设用地供应总量27.75万公顷,同比增长3.5%。房地产用地供应8.24万公顷大增38.2%,为近年新高;上半年地方土地出让金收入1.7万亿,创历史新高。

  与此相对应的则是房企抢地潮。据世联地产统计数据,今年上半年,万科、金地、招商、保利、恒大、中海等16家品牌房企在土地上的开支高达1978亿元,比去年同期597亿元增长230%。

  吴志辉认为,上半年房价过快上涨,土地市场火爆,一是因为抑制的一部分需求,在上半年得到充分释放;二是因为上半年流动性相对宽松,房企拿地积极,地方政府推地热情。

  据本报记者了解,今年4月以来,15家典型房企拿地平均成本持续上行,6月平均地价高达3939元/平方米,据7月1日~22日的数据,本月拿地成本已接近6000元/平方米,企业拿地成本大幅攀升。

  张大伟指出,土地市场可能出现分化,在钱紧的大趋势下,部分现金宽裕、资金成本低的企业,可能在土地市场继续有所斩获,而中小房企则受到资金影响而表现保守。

  值得注意的是,地价快速上涨的效应已经传导至新房市场,地王频出的北京通州、广州番禺和深圳前海区域,周边房价已明显上涨,开发商定价激进。

  全联房地产商会创会会长聂梅生表示,一线城市土地虽大量购置,但开工量减少。这说明在供给趋紧、土地市场高温等多种因素的推动下,房价继续上涨的压力依然存在。

  “地产景气分指数环比上升29.5%,同比上升11.4%,显示出在房地产调控政策持续作用下,以行政手段为主的调控政策效应不断消减,市场反弹压力逐步积聚。”国土部报告认为。

  但7月30日中央政治局的会议并未提及房地产调控。市场人士对此解读为,下半年不会再出台更为严厉的政策。

  吴志辉分析,虽然前7月土地出让金比2012年同期的238.5亿元上涨了265%,但土地购置面积却呈下滑态势,照此趋势,预计明年房地产开发投资增速将比今年大为减缓。在经济下滑的背景下,房地产行业可以起到很好的稳增长作用,而土地市场正是房地产市场的重要支点。高层之所以不着急出手调控正是基于这一考量。

  但张大伟认为,靠投资拉动经济副作用十分明显,投资太多低效率铁、公、基项目,最终导致通货膨胀伤及民生。“最近中央动作频频,就是为了解决经济增长过度依靠房地产行业等固定投资拉动的问题。”在张大伟看来,过高的房价已经影响了城镇化扩大的空间。

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